Contratos de Arrendamento- Habitacional e Não Habitacional- Covid 19


Dr. José Godinho Rocha

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As medidas agora decretadas destinam-se a vigorar enquanto durar o estado de emergência que teve início no passado dia 19 de março e foi prorrogado no passado dia 02 de abril.

O presente estado de emergência foi decretado até ao próximo dia 18 de abril, e caso não venha a ser prorrogado, as medidas aqui implementadas irão vigorar pelo menos, até ao dia 18 de maio de 2020, suscetíveis de novas prorrogações.

A Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril destina-se a proteger as situações em que os arrendatários entram em mora no pagamento das rendas, quer no arrendamento habitacional, quer não habitacional, propondo assim um conjunto de medidas sujeitas a determinados requisitos.

No caso do arrendamento habitacional, caso o inquilino/ arrendatário deixar de ter condições para continuar a pagar a renda, entrando assim em mora, tem a oportunidade de diferir o pagamento das rendas vencidas e não pagas durante o período do Estado de Emergência, para os 12 meses seguintes, a contar do fim do período de aplicabilidade das medidas excecionais (ou seja, decorrido que seja um mês sobre o termo do período do estado de emergência).

O inquilino pode efetuar o seu pagamento em prestações mensais, com montantes que não podem ser inferiores a um duodécimo do montante total, a pagar juntamente com a renda do mês em causa, assim que retomar o seu pagamento.
Para o efeito, será necessário:
– Que o inquilino sofra uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, e,
– A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, seja ou se torne superior a 35%.

Os requisitos são cumulativos.

Por outro lado, a demonstração da quebra de rendimentos será efetuada nos termos da Portaria que vier a ser aprovada pelo membro responsável pela área da habitação.

Assim, a lei em apreço só poderá ter total aplicabilidade quando esta Portaria for publicada. Até lá, o inquilino não tem como fazer a demonstração da sua precária situação e que fundamenta a necessidade de protelar no tempo o pagamento das rendas.

Porém, a presente Lei determina a sua aplicação às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.

Os inquilinos que se encontrem nesta situação de incumprimento, têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente artigo.

É nesta comunicação que os inquilinos devem juntar a documentação comprovativa da situação, nos termos que vier a ser definido na Portaria ainda a publicar.

Considerando que a Lei em apreço apenas entrou em vigor no dia 06/04/2020, este pré-aviso de 5 dias só pode funcionar para o futuro, ou seja, para as rendas que se vencerão a partir do dia 1 de maio.

Para as rendas vencidas a 1 de abril, deverá o inquilino informar o senhorio nos 20 dias seguintes sobre a situação de impossibilidade de
efetuar o pagamento das rendas, artigo 6.º da presente Lei.

No que à temática das indemnizações diz respeito, em circunstâncias normais, o n.º 1 do art.º 1041.º do Código Civil determina que no caso do inquilino se constituir em mora, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido.

Porém, enquanto estiver em vigor o estado de emergência, e no primeiro mês subsequente, esta indemnização não se aplica, desde que se verifiquem os requisitos já mencionados.

Também o senhorio não pode recusar o recebimento das rendas seguintes com fundamento na falta de pagamento da indemnização (como lhe seria possível em condições normais, nos termos do n.º 3 do art.º 1041.º).

Neste período ( a partir de 1 de abril 2020), o senhorio não pode resolver o contrato com fundamento no não pagamento das rendas, desde que o inquilino nos próximos 20 dias e por escrito, informe o senhorio que pretende beneficiar do regime das moratórias no prazo de 12 meses, juntando, para o efeito, a documentação necessária para provar a quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e a taxa de esforço do agregado familiar igual ou superior a 35%.

Quanto às rendas a vencer a partir do dia 1 de maio e subsequentes meses, a comunicação prevista deve ocorrer até 5 dias antes da correspondente data de vencimento, nos termos da legislação em vigor.

Se o inquilino quiser fazer cessar o contrato por sua iniciativa, torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas nos termos da presente Lei, de uma só vez.

No que aos empréstimos dizem respeito, os inquilinos, os estudantes não trabalhadores e os que estudem a uma distância superior a 50 km do local da residência do seu agregado familiar poderão, paralelamente, candidatar-se a um empréstimo sem juros concedido e regulado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP.

O empréstimo a conceder, que não terá juros, corresponderá à diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor máximo que o inquilino consiga suportar, tendo como referência uma taxa de esforço máxima de 35%, desde que o rendimento restante do agregado familiar não seja inferior a 438,81€.

Não obstante, o acesso a este empréstimo é vedado aos arrendatários habitacionais abrangidos por regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

Por outro lado, caso os inquilinos não recorram a este empréstimo, poderão os senhorios fazê-lo para, desta feita, compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que, cumulativamente:
– Se verifique uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, e;
– Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo da presente Lei, e;
– O rendimento disponível restante do agregado desça, na decorrência do não pagamento das rendas, abaixo do IAS (438,81€);

No caso do arrendamento não habitacional o mesmo aplica-se:
– Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas, em sequência das várias medidas adotadas em resultado da pandemia, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;
– Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

No caso do arrendatário não habitacional deixar de ter condições para continuar a pagar a renda, entrando assim em mora, pode diferir o pagamento das rendas vencidas e não pagas durante este período, para os 12 meses seguintes, a contar do fim do período de aplicabilidade das medidas excecionais (ou seja, decorrido que seja um mês sobre o termo do período do estado de emergência).

O arrendatário pode efetuar o seu pagamento em prestações mensais, com montantes que não podem ser inferiores a um duodécimo do montante total, a pagar juntamente com a renda do mês em causa, assim que se retomar o seu pagamento.
O requisito legal para estas medidas excecionais aplicam-se apenas aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços que estejam encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas, em sequência das várias medidas adotadas em resultado da pandemia, bem como aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo os que mantêm o exercício da atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

O artigo 8.º da Lei n.º 4-C/2020, prevê que o arrendatário possa diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Nesse caso, a falta de pagamento das rendas não pode motivar a resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, ou, sequer, a obrigação de desocupação de imóveis.

À semelhança dos arrendamentos habitacionais, em matéria de indemnizações, em circunstâncias normais, o n.º 1 do art.º 1041.º do Código Civil determina que no caso do arrendatário se constituir em mora, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido.

Contudo, enquanto estiver em vigor o estado de emergência, e no primeiro mês subsequente, esta indemnização não se aplica, desde que se verifiquem que estejamos a falar dos estabelecimentos identificados como elegíveis.

Por fim, a presente lei trata ainda, excecionalmente, de Entidades Públicas na qualidade de senhorias, prevendo que, tendo imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual:
• Possam, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda (não aplicável a beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda)
• Possam isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020;
• Possam estabelecer pagamentos faseados das rendas vencidas.

A informação disponibilizada é prestada de forma genérica,o que não deve motivar uma tomada de decisão sem a competente assistência profissional.
Para mais esclarecimentos contactar j.rochaadv@outlook.pt

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